Caldaie condominiali nelle Marche

Quanto costa sostituire la caldaia condominiale?

Un sistema ibrido costa indicativamente da 1,5 a 2 volte tanto; per la sola pompa di calore i prezzi variano troppo per una tabella.

Chi paga e come si dividono le spese?

La sostituzione si divide fra tutti i condòmini in base ai millesimi, o alla tabella del riscaldamento se il regolamento la prevede, salvo un accordo diverso (art. 1123 c.c.). Paga anche chi si è staccato dall’impianto: resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (art. 1118 c.c.). I consumi, invece, almeno per il 50% secondo quanto misura ogni appartamento (D.Lgs. 102/2014).

Che maggioranza serve in assemblea?

Se l’intervento di risparmio energetico è indicato da un APE o da una diagnosi energetica, basta la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo dei millesimi (L. 10/1991, art. 26). Altrimenti, per una riparazione straordinaria di notevole entità o un’innovazione per il risparmio energetico, servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (artt. 1120 e 1136 c.c.). La legge non dice quando una sostituzione è “di notevole entità”: meglio farsi preparare prima la diagnosi.

Caldaia a condensazione, pompa di calore o ibrido?

La caldaia a condensazione costa meno, ma da sola non ha più detrazioni dal 2025 né Conto Termico. La pompa di calore e l’ibrido, pompa di calore più caldaia, costano di più ma possono avere Conto Termico o detrazioni. Con radiatori ad alta temperatura e un edificio poco isolato l’ibrido è spesso il compromesso: la pompa di calore lavora quando conviene, la caldaia copre i giorni più freddi.

Quali pratiche servono?

• Oltre 35 kW, secondo la tabella già da 6 appartamenti: per il gas la regola antincendio del D.M. 8 novembre 2019; per l’INAIL la denuncia con il progetto, se l’impianto è nuovo o cambia potenza.
• Oltre 50 kW, per un impianto a gas: il progetto di un professionista iscritto all’albo (D.M. 37/2008).
• Oltre 116 kW: la SCIA antincendio ai Vigili del Fuoco prima dell’accensione; oltre 350 kW il progetto va prima approvato da loro.
• A fine lavori: la dichiarazione di conformità dell’impresa installatrice, depositata in Comune entro 30 giorni, e il libretto aggiornato nel CURMIT.
• Poi, per una caldaia a gas, il controllo di efficienza con il bollino verde: ogni 2 anni sopra i 100 kW, ogni 4 fino a 100 kW.

Quali detrazioni ci sono nel 2026?

Sulle parti comuni la detrazione è in dieci anni: 50% sulla quota dei proprietari che ci hanno l’abitazione principale, 36% sulle altre. In alternativa, per una pompa di calore o un ibrido, il condominio può chiedere il Conto Termico, fino al 65% della spesa, ma non insieme alle detrazioni sullo stesso lavoro: per il GSE servono la contabilizzazione in ogni appartamento e, sopra i 200 kW, una diagnosi energetica prima e un APE dopo. Il Superbonus per i condomìni è finito con il 2025, salvo la ricostruzione dopo il sisma.

Terzo responsabile: quando serve

Per legge il responsabile della centrale termica è l’amministratore. Può delegare esercizio, conduzione, controllo e manutenzione a un terzo responsabile: un’impresa con i requisiti di legge, che ne risponde al posto suo. Conviene quando l’amministratore non vuole portarne da solo la responsabilità.

Sopra i 350 kW l’impresa deve avere la certificazione UNI EN ISO 9001 o l’attestazione SOA nelle categorie OG 11 o OS 28. Se l’impianto non è a norma, la delega vale solo se comprende la messa a norma, garantita da una delibera dell’assemblea. Il terzo responsabile comunica la nomina attraverso il CURMIT entro dieci giorni lavorativi. Se serve, ti indichiamo un’impresa abilitata della tua zona.

Domande frequenti

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